不久前这样感受还是来自上海一个城市，就是伴随着城市更新的加快推进，上海市中心逐渐加大供应核心地块，无疑都是对新房市场最大程度的利好。
但反观什么是上海二手格局，也因为很长一段时间维持在上海二手的生态体系，大部分成交来自老破小产品，这类二手房流通性其实非常单一，更多依赖市中心稀缺地段没有太多竞争对手。
但是我们看到面对如今上海新房“低密核心地块+大户型+产品升级”的三重攻势之下，这恰好击中了二手市场的软肋。于是一手市场开始悄无声息抢夺二手客户。
最初我也以为只是点状案例，而在今年更多城市，广州如此，武汉如此，最近的郑州也是如此。
我们说当过去20年行业产出大量的二手房，如今更多只存在于购房用户之间也就是买方市场中流通，这种一二手割裂感正在全国化蔓延...
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最初给到我这个感受，大家好像对二手成交量不太感冒了。
数据整理自：兔博士
按理说今年整个上海二手成交其实非常可观，虽然最近几月稍有下滑，但6月刨去商住部分有1.85万套，而今年以来上海每月二手成交也保持在平均1.95万套，数据算是很高了。
但很奇怪的是表面成交量还不错但体感却感受不到热度。于是最近我和朋友聊了聊上海的二手市场，一个点就是当下二手房表现出明显的量价失灵。
要知道对于以往二手成交量的上涨势必会带来价格的涨幅，这个时间期限大概3个月。但近半年整个二手即使做到每月接近2万套成交，但是价格却回弹乏力。
比如成交量已经连涨3个月的情况下价格轻微反弹，但总是又很快回归低位徘徊，这样情况不止在上海。
可以看到一线城市总价300万以下的二手房，占去市场近一半的主流份额。近一年时间里，北京套数占比提升的最多，从35%一下子增加到了46%，上海和深圳各增加了2%和7%。
与此同时套均成交总价也在随之降低，上海从210万降到了196万，平均每套缩水了14万，北京和深圳也各降了11万和3万。
一些强能级城市会更夸张。总价200万以下的二手房，诸如成都和西安比例能占到仅90%。这也意味着，作为二手购买主力的极致刚需客群，如今也在经历一场强烈的消费降级。
为什么会这样？
二手背后本质是库存量的问题。如今我们所说上海每月二手2万套的荣枯线，更多是站在2019年的上海市场，那时库存还处于10万套的前提下。
但是当一个蓄水池的总量被无限放大，如今面对却是17万库存的历史高位。反馈到市场背后或许站着就是4-5万套的诚意房源。所以需求量还在，但是流入市场的低价房源却在增多，甚至一套比一套低，哪怕成交在3万套你也很难感受到价格触底。
这也是为什么我们看到今年上半年30个重点城市二手房成交累计同比增12%，但用户也不似以往那么激动。
本质上是伴随库存量不断激增，作为房产以及商品市场基本的量价逻辑失灵了。
02
但如果此时反观一手市场，虽然整体成交量比不上二手，但如今新房市场的购买力却在悄然提升。
今年我们看到武汉、广州、佛山、深圳、南宁和郑州这些城市二手房成交占比较去年同期均有所下降，反之新房市场正在快速抢占市场份额。
以广州为例，今年上半年广州二手房成交了5.6万套，新房成交了3.3万套，二手房市场份额较去年上半年减少0.52个百分点。
而如果我们再把时间线拉细，可以看到2025年自1月至今，整个二手房的占比是所有下降的，尤其是截至6月二手占比已经低于60%，来到56%。换句话说，选择新房的购房者比重正在悄然上涨。
另外更加值得注意的是，反馈到市场新房价格也得到了正向反馈，卖得好的同时还能卖得更贵。除了今年上海壹号院成为全国首个销售破100亿的楼盘，之前我们去过苏州园区的金鸡湖畔瑞园最高单价也来到了8w/平+。更多10亿、100亿单盘在全国各个城市落地生花。
最有感知的应该是上海，据不完全数据统计，上海上半年（截至6月22日）的一手5000万元以上豪宅网签数量已经达到518套，是2024年同期255套的两倍。
而根据网上信息显示，总价7000万级甚至上亿的买家，不少是一代企业家，总价4000万左右则偏向城市新贵。
但是这里我更想跟各位说一个城市，成都。最近看到一个很有意思的说法，是说上海潮鸣东方总价5000万+的房子，120套房源开盘当天即清盘，而整个2024年成都总价5000万以上的新房成交只有9套。
上海一个楼盘开次盘，成都要卖十三年，那是不是说明成都购买力不够呢，恰恰相反。
根据房联数据，2014年成都1000w以上的豪宅成交了1139套，对比2021年的231套，4年翻了近5倍。
此外在供应量上，截止今年1-4月份成都共实现新房备案约36000套，其中千万级及以上豪宅备案达到594套，较去年同期的189套同样增长了3倍以上。
这说明无论经济环境怎么样，当下塔尖购买力正在源源不断用脚投票一座城市的豪宅新房市场，甚至一些强二线城市会更加明显。
所以，一边二手市场已经丧失了原本量价逻辑，另一边新房又在不断抢走高端客户。于是目前市场上混沌的场景是二手房占据着绝对的成交量主导这没有错。
但是体现在成交价变化，一二手已经出现了明显的分水岭。
03
那么到底是什么造就了这样差距？
要知道之所以过去一二手能够维持平衡，就是这两个赛道的池子各自诉求明显，二手房获得性价比，一手房获得品质。
但什么是如今的客户趋势？
当下的楼市毫不夸张的说，当刚需越来越匮乏的现在，最大的购买力一定是改善，最坚定的购买力一定是塔尖有钱人。如果这两类客群的需求没办法激活，试图在现在撬动刚需的购买意愿，其实是很难的。
而对于改善和塔尖，置业放缓的根本问题不是来自购买力，而是购买力和市场供应的不匹配。
楼市最大的问题不是需求的问题，而是如何激活需求的问题，而如何激活需求不是价格的问题，而是产品的问题。
所以本质上很多人低估了其中供给侧改革的力量。
今年最大的变化毫无疑问是土地端的变化，而且是大量点状城市都在集中性的发生土地端的变化，主要有几个方面:
1、越来越多的城市开始推进四代宅技术
我们去过的城市，福州、成都、南京、苏州都有四代宅理念的项目开始入市，这件事的意义在于，提升了单套户型的室内舒适度和观感以及严格意义上这些空间都有50%，或者100%的附赠，这会是推动客户成交的直接要素。
2、城市核心也有了更多低容积率地块
以前怎么判断好地块，市区核心就算好，但是各位知道今年全国一共出了多少个低密地王么?
今年北京拍出了自己首个10w+地块，深圳首个8w+地块，上海更是直接贡献了全球地王，其中不乏容积率低于2以下的项目。就好比2月以16.1w/平刷新上海的静安寺社区地块，作为上海绝对的烫金地段，容积率仅1.44。而对于核心地区的低密地块能够如何激活市场，这两年上海市区的洋房、叠墅无一例外都引起了市场的热捧。
3、除此之外，地块出让的捆绑条件也在减少
以上海为例，不仅把曾经一刀切的90平小户型调整到多层100平米，小高层110平米，高层120平米，以及70%的配比也针对不同环线重新定义，都有理论上做更大户型的可能。
另外装修标准也来到有史以来最高的4000元/平-7000元/平，于是当这几件事结合到一起，本质上给到市场一个清晰的态度：就是最大程度把产品定位权让渡给开发商。
所以我们说一手抢二手的客户，背后讨论的不是肯定不只是成交量、库存之类的，甚至都不在价格，本质还是在产品。
是在现在土地段打破供应和需求的不匹配之后，来自当下一手产品力的全面提升给到用户更多的选择，从而让有钱人买到合适的房子，让改善用户得到真正的实惠。
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其实文章写到这里差不多也该结束了，但是我又突然刷到一条消息。
就在7月16日，北京宣布首个全现房销售项目即将入市，这不是个例，据国家统计局数据显示，今年1至2月现房销售面积同比增长10%，已经占新房销售面积的35.4%。
我们说过去很长一段时间用户之所以选择购买二手，除了性价比之外，还有一个最核心的点叫做，所见即所得。
但未来伴随供给侧改革带来地产一手房产品力全面提升的同时，这样提升还能被快速且真实的兑现在购房者面前，很难不去揣测未来一二手房的割裂感会被拉的更大。
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